消費類REITs持續(xù)“領(lǐng)跑”

券商自營資金加速布局

◎記者 聶林浩

今年以來，公募REITs市場呈現(xiàn)分化態(tài)勢，在披露二季報的66只產(chǎn)品中，超八成實現(xiàn)季度盈利。其中，消費類資產(chǎn)業(yè)績表現(xiàn)尤為突出，而部分物流倉儲和產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)普遍面臨經(jīng)營壓力。在二級市場上，今年以來公募REITs整體表現(xiàn)較為亮眼，機(jī)構(gòu)配置熱情持續(xù)高漲，券商自營資金成為重要的配置力量。

近日，66只公募REITs二季報相繼出爐。Wind數(shù)據(jù)顯示，56只公募REITs在二季度實現(xiàn)盈利，占比約85%。其中，有24只產(chǎn)品凈利潤超1000萬元。平安寧波交投REIT表現(xiàn)最為亮眼，單季度凈利潤達(dá)1.13億元，也是全市場唯一一只凈利潤超過1億元的產(chǎn)品；國家電投新能源REIT、鵬華REIT、平安廣州廣河REIT、中航京能光伏REIT同期凈利潤均超3000萬元。報告期收入方面，有13只產(chǎn)品二季度收入超1億元。

倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)類型REITs的業(yè)績不理想，在二季度凈利潤虧損的10只產(chǎn)品中，這兩種類型的產(chǎn)品占據(jù)一半，中航易商倉儲物流REIT虧損1822.36萬元，排名末位。

近期深交所網(wǎng)站披露了部分深市公募REITs上半年主要運營數(shù)據(jù)公告，消費類項目運營延續(xù)穩(wěn)定性。以華夏商業(yè)REIT為例，基礎(chǔ)設(shè)施項目為成都大悅城，今年上半年各月末時點出租率均在97%以上，截至6月末出租率為98.44%，維持在高位。易方達(dá)華威市場REIT 6月末出租率為93.55%，較1月末提高5.88個百分點。

物流倉儲與產(chǎn)業(yè)園類項目經(jīng)營上則有所承壓。如紅土創(chuàng)新REIT、華夏和達(dá)高科REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT等，在上半年主要運營數(shù)據(jù)公告中均表示，受多方因素影響，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的出租率、租金單價均承受了不同程度的經(jīng)營壓力。

公募REITs基礎(chǔ)設(shè)施項目的經(jīng)營情況在二級市場上也有所體現(xiàn)。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至7月24日，嘉實物美消費REIT、華夏大悅城商業(yè)REIT、易方達(dá)華威市場REIT今年以來分別上漲44.91%、39.74%和36.77%，漲幅在全市場中名列前茅。博時蛇口產(chǎn)園REIT、華夏和達(dá)高科REIT同期漲幅僅5.14%、2.48%，表現(xiàn)較為落后。

盡管市場呈現(xiàn)一定的結(jié)構(gòu)性分化，不過從整體來看，公募REITs今年以來仍展現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性，中證REITs全收益指數(shù)同期漲幅達(dá)12.34%，顯著跑贏滬深主要指數(shù)。尤其是在“打新”上，公募REITs獲得機(jī)構(gòu)資金的熱烈追捧，其中以券商最為顯著。

以7月25日上市的創(chuàng)金合信首農(nóng)REIT為例，該基金上市首日漲幅超25%。相關(guān)公告顯示，其網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購申請確認(rèn)比例僅為0.7755%，其中券商自營賬戶超40個。在戰(zhàn)略投資者中，中信建投證券作為財務(wù)顧問提前鎖定了1.63%的基金份額。

在近期成立的南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT和南方REIT中，均是除原始權(quán)益人外最大的戰(zhàn)略投資方，持有基金份額比例分別為2.99%和1.69%。此外，中信建投證券、證券、銀河證券等券商均持有較高的份額比例。

華泰證券研究報告顯示，券商自營資金憑借負(fù)債端的穩(wěn)定優(yōu)勢，其交易較為靈活，追求絕對收益，在公募REITs一二級市場均參與較多。從公募REITs 2024年年報來看，持有人集中度提高，機(jī)構(gòu)投資者占比持續(xù)上升。其中，券商自營活躍性顯著提升，對各類資產(chǎn)全面增配，尤其是對于消費、市政環(huán)保、高速公路增持較多。