界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

界面新聞編輯 | 李慎

國(guó)內(nèi)首部住房租賃專門法規(guī)正式出臺(tái)。

7月21日晚間，據(jù)新華社，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)日前簽署國(guó)務(wù)院令，公布《住房租賃條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》），將于2025年9月15日起施行。

據(jù)了解，《條例》旨在規(guī)范住房租賃活動(dòng)，維護(hù)住房租賃活動(dòng)當(dāng)事人合法權(quán)益，穩(wěn)定住房租賃關(guān)系，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，推動(dòng)加快建立租購(gòu)并舉的住房制度。

《條例》共7章50條，包含出租人無(wú)正當(dāng)理由不得扣減押金；未經(jīng)出租人同意，不得擅自改變租賃住房用途、拆改室內(nèi)設(shè)施或者改動(dòng)租賃住房其他結(jié)構(gòu)；住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假或者誤導(dǎo)性房源信息，將面臨處2萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款等。

多名業(yè)內(nèi)人士指出，《條例》正式落地，標(biāo)志著住房租賃市場(chǎng)在經(jīng)歷多年探索后，首次在國(guó)家法律層面確立了系統(tǒng)化、規(guī)范化的發(fā)展框架。這不僅回應(yīng)了社會(huì)對(duì)公平租住環(huán)境的長(zhǎng)期期待，也為租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展提供了制度根基。

“不僅填補(bǔ)了租賃市場(chǎng)的法律空白，也展示出國(guó)家對(duì)租賃市場(chǎng)系統(tǒng)治理的決心?！盜CCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然表示。

具體來看，此次《條例》主要包括以下內(nèi)容，首先是明確總體要求，強(qiáng)調(diào)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展堅(jiān)持市場(chǎng)主導(dǎo)與政府引導(dǎo)相結(jié)合，鼓勵(lì)多渠道增加租賃住房供給，培育市場(chǎng)化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)。

此外，規(guī)范出租承租活動(dòng)。規(guī)定用于出租的住房應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，不得危及人身安全和健康等。

同時(shí)也規(guī)范了住房租賃企業(yè)行為，規(guī)定住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)發(fā)布真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的房源信息，建立住房租賃檔案，健全內(nèi)部管理制度。不僅如此，《條例》中也包括規(guī)范經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為、強(qiáng)化監(jiān)督管理、嚴(yán)格責(zé)任追究等。

在鼓勵(lì)多渠道增加租賃住房供給方面，《條例》明確，鼓勵(lì)居民自有房源出租，支持企業(yè)盤活存量用房用于租賃。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶告訴界面新聞，近兩年，隨著存量商品房去庫(kù)存政策逐步推進(jìn)，部分城市非居改租、收儲(chǔ)轉(zhuǎn)租等取得一定進(jìn)展，在增加租賃住房供給的同時(shí)，也能夠有效地盤活企業(yè)存量低效資產(chǎn)。

規(guī)范出租承租活動(dòng)方面，《條例》首次明文禁止非居住空間用于居住，劃定了安全與用途的底線，正面回應(yīng)車庫(kù)等改租等違規(guī)改造帶來的安全隱患和城市治理難題。

趙然認(rèn)為，此舉有利于清理租賃市場(chǎng)中的“灰色供給”，推動(dòng)住房租賃回歸合法、安全、宜居的本質(zhì)屬性，也倒逼供給側(cè)加強(qiáng)合規(guī)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)。

《條例》第十條還明確，“除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無(wú)正當(dāng)理由不得扣減押金?！辈芫ЬП硎荆稐l例》通過對(duì)居住空間和押金約定的明確規(guī)定，可有效保障租戶的合法權(quán)益，降低承租人的押金損失風(fēng)險(xiǎn)。

另外，“出租人和承租人應(yīng)當(dāng)使用實(shí)名簽訂住房租賃合同。出租人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，通過住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房產(chǎn)管理部門備案?！焙贤瑐浒钢贫扔兄谝?guī)范租賃市場(chǎng)秩序，也為承租人按照有關(guān)規(guī)定享受基本公共服務(wù)提供了依據(jù)。

曹晶晶指出，合同備案制度的實(shí)施，也有助于政府掌握租賃市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，為后續(xù)政策制定和市場(chǎng)監(jiān)管提供數(shù)據(jù)支持。通過合同備案和對(duì)租客權(quán)益的雙重保障，未來租賃市場(chǎng)將更加透明、規(guī)范，房東和租客的合法權(quán)益也將得到更有力的保護(hù)。

規(guī)范住房租賃企業(yè)行為方面，《條例》規(guī)定，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)發(fā)布真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的房源信息，建立住房租賃檔案，健全內(nèi)部管理制度；從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)的，按規(guī)定設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向界面新聞表示，其針對(duì)住房租賃企業(yè)這一市場(chǎng)重要主體，從信息發(fā)布、內(nèi)部管理和資金監(jiān)管等多方面進(jìn)行規(guī)范，有利于防止企業(yè)違規(guī)操作，保護(hù)租賃雙方的合法權(quán)益，推動(dòng)住房租賃企業(yè)規(guī)范化、專業(yè)化發(fā)展。

在規(guī)范經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為，《條例》規(guī)定，住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布房源信息前應(yīng)當(dāng)核對(duì)并記錄委托人的身份信息、住房權(quán)屬信息，實(shí)地查看房源并編制住房狀況說明書；對(duì)收費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目明碼標(biāo)價(jià)。

“將對(duì)住房租賃市場(chǎng)現(xiàn)存的虛假房源、哄抬租金、租金貸亂象等問題起到較大的遏制作用。”58安居客研究院院長(zhǎng)張波告訴界面新聞，例如《條例》對(duì)發(fā)布虛假或者誤導(dǎo)性房源信息進(jìn)行了相關(guān)嚴(yán)禁性要求，并對(duì)房源查驗(yàn)等方面提出了源頭管理的要求，加之對(duì)于發(fā)布虛假或誤導(dǎo)性房源信息等情況有相應(yīng)的處罰，都將大大有助于減少虛假房源的出現(xiàn)。

張波認(rèn)為，該項(xiàng)規(guī)定也面臨一定挑戰(zhàn)。其一是監(jiān)管難度較大，住房租賃市場(chǎng)主體眾多，房源分散，監(jiān)管部門難以對(duì)所有的租賃行為進(jìn)行實(shí)時(shí)、全面的監(jiān)督。

其二是企業(yè)合規(guī)成本會(huì)有所增加，對(duì)于住房租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)來說，條例規(guī)定了諸多合規(guī)要求，如設(shè)立資金監(jiān)管賬戶、建立住房租賃檔案、如實(shí)報(bào)送相關(guān)信息等，這將增加企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本和管理難度，也會(huì)加速行業(yè)內(nèi)的優(yōu)勝劣汰。

而在責(zé)任追究方面，《條例》對(duì)住房租賃違法行為的責(zé)任追究進(jìn)行了明確，對(duì)于企業(yè)和個(gè)人的違法行為，規(guī)定可依法處以罰款、警告、暫停相關(guān)業(yè)務(wù)或者停業(yè)整頓、吊銷資質(zhì)證書等處罰措施，構(gòu)成犯罪的，還要依法追究刑事責(zé)任。

“整體而言，《條例》對(duì)租賃行業(yè)實(shí)施了全鏈條的監(jiān)管?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員向界面新聞?dòng)浾弑硎?，根?jù)《條例》，不僅對(duì)出租、承租雙方，對(duì)租賃企業(yè)進(jìn)行規(guī)范，而且對(duì)代理租賃的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，對(duì)政府管理部門，對(duì)行業(yè)自律等實(shí)施了包含全部利益相關(guān)者、參與者的監(jiān)管，而且是閉環(huán)監(jiān)管。

隨著《條例》逐步落地，張波認(rèn)為，住房租賃市場(chǎng)將進(jìn)入“機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)、品質(zhì)化升級(jí)、金融化助力”的新階段。

58 安居客數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年重點(diǎn)城市租金房?jī)r(jià)比升至2.17%，核心城市優(yōu)質(zhì)租賃資產(chǎn)投資回報(bào)率接近5年定存利率，大量長(zhǎng)期資本正在不斷進(jìn)入。未來5年，能夠整合政策資源、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、提升運(yùn)營(yíng)效率的企業(yè)將成為市場(chǎng)主導(dǎo)者。

《條例》實(shí)施后，租賃住房供給將形成“政府保障+市場(chǎng)主體”雙軌制。

張波表示，保障性租賃住房通過收購(gòu)存量商品房、非居改租等方式快速擴(kuò)容，2025年上半年重點(diǎn)城市保障性租賃住房新增供應(yīng)同比增長(zhǎng)45%，另一方面，市場(chǎng)化主體通過長(zhǎng)租社區(qū)開發(fā)、存量資產(chǎn)盤活等方式占據(jù)主導(dǎo)地位。